Calcular y regatear precios de compra y alquiler de vivienda

[Rick]

410.000 parece caro, pero 180.000 me parece muy, muy barato para un piso que se alquila por 1.100 al mes, lo pagarías en menos de 15 años.

Otra cosa es que personalmente no estés dispuesto a pagar más, por lo que sea, pero yo creo que si que valdría más.

Yo por ejemplo, ahora mismo vivo en un piso chiquitín en el centro del centro del centro de Valencia, estoy encantado, pero no me lo compraría por nada del mundo ya que no sirve para formar una familia, el día de mañana, si todo va bien, me hipotecaré en las afueras

[Jaime]

410.000 parece caro, pero 180.000 me parece muy, muy barato para un piso que se alquila por 1.100 al mes, lo pagarías en menos de 15 años.

Otra cosa es que personalmente no estés dispuesto a pagar más, por lo que sea, pero yo creo que si que valdría más.

Yo por ejemplo, ahora mismo vivo en un piso chiquitín en el centro del centro del centro de Valencia, estoy encantado, pero no me lo compraría por nada del mundo ya que no sirve para formar una familia, el día de mañana, si todo va bien, me hipotecaré en las afueras

Que no, que no; que te digo yo (y más ahora tras ver lo que dice la herramienta de Madlenas) que más de 200k no vale.

[CulitoDeRana]

120174 € xDDDDDDDDDDDDDD

Pues yo he mirado con un inmueble que pretende vender mi padre en el centro histórico de Lugo, un edificio histórico de 1880 y toda la movida para billets, y está super inflado. En mi caso casi un 100%. Pero bueno es Lugo y entiendo que el cálculo puede ser más complicado. En tu caso parece más razonable. Fíjate debajo que te pone más datos, si hay margen de negociación y toda la movida. Ponlos, que es interesante.

Y daos cuenta que esta herramienta no tiene en cuenta ni tendencias demográficas ni la evolución del poder adquisitivo.

[DrOpen]

No, si la gente ya te digo que está tonta perdida con esos precios. 

Tengo curiosidad, usa esta herramienta a ver qué te muestra, luego vemos si sobrevalora o infravalora: https://www.bbva.es/particulares/hipotec...a-inferior

Precio ofertado de venta 164.480€ 
Precio aproximado de compra 145.494€

¿Si pagué 150.000€ significa que pagué un precio razonable?

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120174 € xDDDDDDDDDDDDDD

Pues yo he mirado con un inmueble que pretende vender mi padre en el centro histórico de Lugo, un edificio histórico de 1880 y toda la movida para billets, y está super inflado. En mi caso casi un 100%. Pero bueno es Lugo y entiendo que el cálculo puede ser más complicado. En tu caso parece más razonable. Fíjate debajo que te pone más datos, si hay margen de negociación y toda la movida. Ponlos, que es interesante.

Y daos cuenta que esta herramienta no tiene en cuenta ni tendencias demográficas ni la evolución del poder adquisitivo.

Es interesante sí, como los ingresos medios de los vecinos de la zona, que parecen dar bastante en el clavo.

[CulitoDeRana]

No, si la gente ya te digo que está tonta perdida con esos precios. 

Tengo curiosidad, usa esta herramienta a ver qué te muestra, luego vemos si sobrevalora o infravalora: https://www.bbva.es/particulares/hipotec...a-inferior

Precio ofertado de venta 164.480€ 
Precio aproximado de compra 145.494€

¿Si pagué 150.000€ significa que pagué un precio razonable?

Significa que podrías haber pagado probablemente 130.000, pero la herramienta no tiene en cuenta todas las variables. No sé cuál es tu ciudad ni nada.

[Rick]

Yo no he visto la casa ni conozco la zona, hablo en base a lo que pagáis de alquiler. En la herramienta de iagovar... ¿te sale un alquiler tan alto como el que pagas con un precio tan bajo como el que has puesto?, es que por los 120.000 que te sale que vale lo pagarías en poco más de 9 años, me parece poquísimo.

Mi zulito por ejemplo, con esa herramienta me sale 665 de alquiler (aunque yo pago bastante menos) y 135.673 de compra, 17 años para pagarlo, parece más razonable.

[Brácula]

Con la herramienta que ha puesto Silvio, me podrían cobrar casi 200 euros más de alquiler donde estoy. Espero que los propietarios no les de por usar eso xD.

[Jaime]

Me dice que no es posible calcular el alquiler; aunque cuando la encontramos, estaba en otros buscadores en la horquilla 1200-1500 €/mes.

[CulitoDeRana]

Bueno, os voy a usar de conejillo de indias porque esto es interesante y así podemos sacar conclusiones luego que sirvan para todos.

Madiva es una empresa que ofrece servicios para inmobiliarias y es la que proporciona muchos de los datos que usan estas aplicaciones. A mí siempre me ha parecido que fallan bastante (al alza) pero veamos.

Comparad con estas otras:

https://www.bankia.es/es/particulares/fi...r-vivienda

https://www.tercerob.com

[Brácula]

Vale, vamos allá:

En el primer Link dicen que podrían pedirme unos 800 euros.

en el de Bankia se ajusta más, 675 (aunque pago menos) (y valora la vivienda en unos 30.000 euros menos 144.000)

En el tercero, no me da datos más allá del codigo postal.

[DrOpen]

Bueno, en este caso en el cálculo (he mirado otros pisos del mismo bloque) no está teniendo en cuenta los m2 de terrazas interiores y exteriores, entiendo que al ser de uso y disfrute propio pero de la comunidad no se incluyen. Vivo en una ciudad grande y cerca de toda la zona comercial. (ferrocarriles, bus, Corte Inglés)

De todas formas es una zona con precios inflados, viviendas similares se están vendiendo por 180.000€ por tener vistas al logotipo del CI.

[Jaime]

BBVA dice 120174 sin precio de alquiler.
Bankia dice 234804 (!!) con alquiler de 1178 €/mes.

tercerob no dice nada, o el UX de la página es horrible y yo no sé usarlo.

[Rick]

BBVA 665 de alquiler 135.673 compra.

Bankia 565 de alquiler 148.507 compra.

De alquiler pago menos de lo que dicen ambos, aunque sin duda se acerca más Bankia, y en el precio del inmueble diría que también.

El tercer link me pide registrarme para darme el valor.

[Randal Graves]

En Ibiza la cosa está fatal, de hecho tienen problemas importantes de mano de obra (y no sólo de cara al turismo) porque nadie encuentra donde quedarse a vivir. Es que si alquilas tu apartamento hay gente dispuesta a pagarte 1000 euros ¡A LA SEMANA! es de locos.

Tengo a un amigo currando allí, y está viviendo en un pueblo de Ibiza (no sé cuál, la verdad), y paga 400 euros... COMPARTIENDO HABITACIÓN. O sea, se quedan él y otro amigo en la MISMA CAMA, misma habitación por 800 euros en total. Me quedé loquísimo.

[DrOpen]

Bueno, os voy a usar de conejillo de indias porque esto es interesante y así podemos sacar conclusiones luego que sirvan para todos.

Madiva es una empresa que ofrece servicios para inmobiliarias y es la que proporciona muchos de los datos que usan estas aplicaciones. A mí siempre me ha parecido que fallan bastante (al alza) pero veamos.

Comparad con estas otras:

https://www.bankia.es/es/particulares/fi...r-vivienda

https://www.tercerob.com

El de bankia me dice 187.029€ esto ya se acerca más a la realidad que se está pidiendo ahora mismo por una vivienda en mi zona. Sin embargo sitúa el alquiler unos 20€ por debajo, 730€

TerceroB se situa en 187.030€ y suma 3€ al valor del alquiler dejando un total de 733€ mensuales, un valor de hipoteca de 553,19€ con un 2,002% de interés fijo a 30 años y sin entrada.

Por lo que, en conclusión y tras comparar, la primera herramienta en mi caso es la que menos ha inflado el precio (y la que considero que da un precio razonable y justo)

El valor de hipoteca virtual de bankia o TerceroB dan la suma aproximada del coste que tengo de hipoteca + seguros del hogar.

Viendo estos precios hasta me siento afortunado.

[CulitoDeRana]

Pero poned qué web habéis usado merluzos.

Buscando por ahí encontré esto, que no está mal: http://www.preciosdevivienda.es

No creo que lo vayáis a usar, pero yo sí para futuras referencias.

A ver os comento:

Estas herramientas aproximan el valor de la vivienda en relación a factores como:

- Precios de transacción medios de la zona (fundamentalmente por notarios, esto es decir, precios de compraventa real).

- Precios nominales medios (lo que puedes ver en idealista por ejemplo).

- Datos del catastro (la mayoría están mal, esta es la verdad)

- Algunos parámetros de distancia con respecto a centro de ciudad, servicios, etc.

NO INCLUYEN

- Evolución demográfica

- Evolución de la renta disponible

- Estado de la vivienda (ellos dicen que sí, pero no es posible conocerlo)

- Vecinos (se supone que los precios de compraventa deberían reflejar si es un barrio de gitanos, pero por una larga lista de motivos que paso de detallar esto está MAL reflejado).

- Riesgo. Esto va desde impagos hasta que te caiga un meteorito.

Con lo cual LO QUE YO HARÍA y únicamente para sitios relativamente grandes en población (+200K).

- Ir a la web de BBVA Valora, básicamente porque es la más cómoda. Las demás las podéis usar pero tampoco hay que matarse.

- Directamente quitarle un 30% a ese precio, pero no decírselo al propietario.

- Vais a ver la vivienda:

1) Tiene reforma pendiente? Tendréis que apretar más al dueño. Esto depende del tipo de reforma. Si es superficial igual no mucho. Si veis que hay humedades y demás movidas eso puede ser caro. Le rebajáis lo que calculéis que vaya a costar. Si no acepta pues que le den por el culo al tipo.

2) Tiene el barrio pinta de ser el próximo Raval? Pues otro 20% de rebaja. Y si no acepta pues ya se lo comprará su madre, aunque yo en este caso ya le diría que ni de broma lo compro.

=============> Esto vale para compraventa, en alquiler el riesgo es mayor. Hay que jugar con la baza del buen pagador y toda la movida.

[Melitele]

Regatear en un alquiler es de ilusos, no?

[Brácula]

Regatear en un alquiler es de ilusos, no?

No lo es, yo rebajé unos 50 euros del precio. No es mucho, pero algo es algo.

[CulitoDeRana]

Regatear en un alquiler es de ilusos, no?

No, para nada. Lo que pasa que si estás en Madrid o Barcelona ciertamente tienes un problema.

El problema va a ir a más teniendo en cuenta que a la izquierda construír le parece especulasión.

Pero bueno como somos idiotas vamos así.

[CulitoDeRana]

Mira esto también os puede parecer interesante: https://www.ocu.org/fincas-y-casas/gesti...de-su-piso